Bilindiği gibi kira geliri elde edenler için Mart ayları beyan aylarıdır. Biz de kira geliri elde edenlere yardımcı olması için bu yazı dizisini hazırladık. Konuyu soru cevap şeklinde ele alarak kolay anlaşılmasını amaçladık. Gelir Vergisi Kanununda (GVK) belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmektedir ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Öncelikle belirtelim ki, gayrimenkul sermaye iradının mükellefi, kira gelirine konu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracılarıdır.
Soru 1: Kira gelirinde elde etme ne demektir?
Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır ve tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Bunun anlamı;
* Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Örneğin; 2014 ve 2015 yılları kira gelirleri topluca 2016 yılında tahsil edilmiş ise, bu gelirler 2016 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.
* Ancak, gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilecektir. Örneğin; 2016, 2017 ve 2018 yılları kira gelirleri topluca 2016 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.
Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde de tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenecektir.
* Kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.
Soru 2: Kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin banka ile yapılması zorunlu mudur?
* Konutlarda her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin,
* İşyerlerinde, işyerini kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirilmesi ve bu kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmesi zorunluluğu bulunmaktadır.
Söz konusu zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, (Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere) her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’idir.
Soru 3: Gayrimenkulü bedelsiz ya da düşük bedelle kiraya vermek mümkün müdür?
Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınacaktır. Buna göre;
* Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
* Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.
Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin % 5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur.
Örnek: Hatice Teyze, 2016 yılında emlak vergisi değeri 400.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır. Bu durumda, Ayşe Teyze’nin kira geliri elde etmediği halde, emsal kira bedeli hesaplaması ve bulunacak tutar kadar kira geliri elde etmiş sayılması gerekmektedir. Emsal Kira Bedeli: 400.000 x %5 = 20.000 TL olacaktır. Bu tutar, beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.
Emsal bedeli uygulaması her durumda zorunlu olmayıp, aşağıda belirtilen hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmamaktadır:
* Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
* Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi. Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örnek olarak, mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.
* Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
* Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.
Soru 4: Mesken kira gelirlerinde ne tutarda istisna bulunmaktadır, kira geliri elde edip de yasal olarak beyan etmemek mümkün müdür?
Konut kira geliri elde eden kişilerin, 2016 yılı için tespit edilen 3.800 TL istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.
Örnek: Ahmet Bey, 2016 yılında meskenini aylık 300 TL’den kiraya vermiş ve yıllık 3.600 TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda elde edilen hasılat mesken istisna tutarı olan 3.800 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir.
* İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir. Mesken istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. 2016 yılında 3.800 TL’nin altında mesken kira geliri olanlar yıllık beyanname vermeyecektir.
* Örneğin, konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmaz.
* Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 3.800 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.
* Ayrıca, 3.800 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2016 yılı için 110.000 TL’yi aşanlar, 3.800 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.
Örnek: Ahmet Bey, 2016 yılında, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 11.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 33.000 TL işyeri kira geliri ve 92.000 TL ücret geliri elde etmiştir.
Mükellef (C)’nin elde etiği kira geliri için istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2016 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının 110.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır.
Elde edilen gelir toplamının (11.000 + 33.000 + 92.000 = 136.000 TL) 2016 yılı bakımından belirlenen 110.000 TL tutarı aşması nedeniyle, 11.000 TL’lik konut kira gelirine ilişkin olarak 3.800 TL’lik istisnadan faydalanılması mümkün olmayacaktır.
* Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2016 yılı için) 3.800 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.
* Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.
* Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
Soru 5: Kira gelirlerinden hangi giderleri indirmek mümkündür?
Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.
* Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)
* Gerçek Gider Yöntemi
Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
Soru 6: Götürü gider yönteminde gider indirimi nasıl uygulanacaktır?
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar. Örneğin, işyeri kira geliri ile birlikte hak kira geliri de elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde hak kira geliri yer aldığından dolayı gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, % 25’i oranındaki götürü gideri indirebileceklerdir.
Ekrem Öncü
