2016 Yılında Kira Geliri Elde Edenler İçin Vergilendirme Rehberi

Bilindiği gibi kira geliri elde edenler için Mart ayları beyan aylarıdır. Biz de kira geliri elde edenlere yardımcı olması için bu yazı dizisini hazırladık. Konuyu soru cevap şeklinde ele alarak kolay anlaşılmasını amaçladık. Gelir Vergisi Kanununda (GVK) belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmektedir ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Öncelikle belirtelim ki, gayrimenkul sermaye iradının mükellefi, kira gelirine konu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracılarıdır.

Soru 1: Kira gelirinde elde etme ne demektir?

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır ve tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Bunun anlamı;

* Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Örneğin; 2014 ve 2015 yılları kira gelirleri topluca 2016 yılında tahsil edilmiş ise, bu gelirler 2016 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.

* Ancak, gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilecektir. Örneğin; 2016, 2017 ve 2018 yılları kira gelirleri topluca 2016 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.

Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde de tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenecektir.

* Kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.

Soru 2: Kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin banka ile yapılması zorunlu mudur?

* Konutlarda her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin,

* İşyerlerinde, işyerini kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirilmesi ve bu kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmesi zorunluluğu bulunmaktadır.

Söz konusu zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, (Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere) her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’idir.

Soru 3: Gayrimenkulü bedelsiz  ya da düşük bedelle kiraya vermek mümkün müdür?

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınacaktır. Buna göre;

* Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,

* Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.

Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin % 5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur.

Örnek: Hatice Teyze, 2016 yılında emlak vergisi değeri 400.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır. Bu durumda, Ayşe Teyze’nin kira geliri elde etmediği halde, emsal kira bedeli hesaplaması ve bulunacak tutar kadar kira geliri elde etmiş sayılması gerekmektedir. Emsal Kira Bedeli: 400.000 x %5 = 20.000 TL olacaktır. Bu tutar, beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.

Emsal bedeli uygulaması her durumda zorunlu olmayıp, aşağıda belirtilen hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmamaktadır:

* Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

* Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi. Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örnek olarak, mal  sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.

* Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,

* Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

Soru 4: Mesken kira gelirlerinde ne tutarda istisna bulunmaktadır, kira geliri elde edip de yasal olarak beyan etmemek mümkün müdür?

Konut kira geliri elde eden kişilerin, 2016 yılı için tespit edilen 3.800 TL istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.

Örnek: Ahmet Bey, 2016 yılında meskenini aylık 300 TL’den kiraya vermiş ve yıllık 3.600 TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda elde edilen hasılat mesken istisna tutarı olan 3.800 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir.

* İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir. Mesken istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. 2016 yılında 3.800 TL’nin altında mesken kira geliri olanlar yıllık beyanname vermeyecektir.

* Örneğin, konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

* Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 3.800 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

* Ayrıca, 3.800 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2016 yılı için 110.000 TL’yi aşanlar, 3.800 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

Örnek: Ahmet Bey, 2016 yılında, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 11.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 33.000 TL işyeri kira geliri ve 92.000 TL ücret geliri elde etmiştir.

Mükellef (C)’nin elde etiği kira geliri için istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2016 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının 110.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır.

Elde edilen gelir toplamının (11.000 + 33.000 + 92.000 = 136.000 TL) 2016 yılı bakımından belirlenen 110.000 TL tutarı aşması nedeniyle, 11.000 TL’lik konut kira gelirine ilişkin olarak 3.800 TL’lik istisnadan faydalanılması mümkün olmayacaktır.

* Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2016 yılı için) 3.800 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.

* Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

* Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

Soru 5: Kira gelirlerinden hangi giderleri indirmek mümkündür?

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

* Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)

* Gerçek Gider Yöntemi

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Soru 6: Götürü gider yönteminde gider indirimi nasıl uygulanacaktır?

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar. Örneğin, işyeri kira geliri ile birlikte hak kira geliri de elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde hak kira geliri yer aldığından dolayı gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, % 25’i oranındaki götürü gideri indirebileceklerdir.

Ekrem Öncü

Kaynak: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/ekremoncu/0319/

Devamını Oku…

Kimler GMSİ Beyannamesi Vermez?

Bilindiği gibi, kira geliri elde edenler  bu  kira gelirlerini  2015 yılı için 3.600 TL’yi geçmesi halinde 2016 mart ayı içerisinde bu  kira gelirlerini beyan etmek  zorundadırlar.  Aşağıdaki kimseler kira gelirleri  açısından  beyanname vermek  zorunda değildir:

1) Elde edilmeyen  kira gelirleri için  GMSİ beyannamesi  verilmez. 

2) Elde edilmeyen işyeri veya konut kira gelirleri açısında da beyanname verilmeyecektir.

3) 3600 TL ve altında kalan konut kira gelirleri için kira GMSİ beyannamesi  verilmez. 

4) Tevkifata ve istisnaya konu olmayan GMSİ gelirlerinde  2015 yılı için  1500 TL’yi aşmayan  gelirin  elde edilmesi halinde kira GMSİ beyannamesi  verilmeyecektir. Örneğin,  bir işyerinde basit usulde  vergilendirilen  kiracı tarafından  mal sahibine ödenen   kira gelirleri.  Bir konuta  karı ve kocanın  ortak sahip olmaları halinde istisna tutarı olan 3600 TL her birey için  ayrı ayrı  dikkate alınır. 

5) Konutların maliki tarafından eş ve çocukları  veya anne ve babasının  ikametgahına tahsis edilmesi halinde ise yine kira GMSİ beyannamesi  verilmesi söz konusu değildir.  (Bkz. GVK md.73)

6) İşyeri kira geliri elde edenler açısından  2015 yılında elde edilen kira gelirlerinin  29000 TL’nin altında kalması halinde  mülk sahibi  tarafından  yıllık GMSİ beyannamesi  verilmez.  

7) Para faizsiz işyeri veya konut  kirasız yöntemine göre  başkalarının  kullanımına terk edilen   işyeri veya konutlarda emsal bedel üzerinden kira beyanı zorunludur. 

8) Kiracılar tarafından işyerinin  bakımı  amacıyla  bedelsiz olarak   kiracılara emanet edilen konut veya işyerleri için ise,  kira geliri  tahsil  edilmeyeceği için  bu gibi yerlerde de  mülk sahipleri tarafından  kira geliri  beyanı   yapılmayacaktır.   Ancak, kiracı tarafından  gayrimenkulün genişletilmesi  veya ekonomik  değerini sürekli bir şekilde arttırıcı mahiyette yapılan  ilave katkılar nedeniyle  kiracının bu  konutu  tahliye etmesi  sırasında mülk  sahibi  açısından  bu  değerler “tahsilat”  hükmündedir
.  
9) Gelecek yıllara ait peşin olarak tahsil olunan kiralar ilgili  bulundukları yılların  tahsilatı sayılır.  

10) Geçmiş yıllarla ilgili tahsil edilen  kira gelirleri  tahsil edildikleri yılın kira geliri olarak mal edilerek o yılı  izleyen ertesi  yılın  mart  ayında kira GMSİ beyannamesi verilir.
 
11) Kira olarak  doğan bir alacağın bir başka şahsa  temliki halinde  bu temlik  edilen  tutar mülk sahibi açısından  tahsilat sayılır.  

12) Kira gelirlerinin  beyanı  kağıt beyanname biçiminde vergi dairesine elden verilebilir (örnek form no:1954-j) veya elektronik olarak mali müşavir veya muhasebeciler tarafından  vergi dairesine yollanır.  Yaşlı insanlar ve 65 yaşını  dolduranlar açısından  vergi dairesine bildirmek  kaydıyla randevu sistemi ile  beyanname vergi dairesi tarafından  doldurulabilir. Bunun için vergi  dairesinden  bu konu önceden  randevu alınması  gerekir.

Kaynak: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/nazligayealpaslan/062/

Devamını Oku…

2015 Yılı GMSİ Beyanı: 1 - 25mart 2016

2015 yılı kira gelirleri beyanı Mart 2016’ da beyan edilecektir.  (1 Mart -25 Mart 2016) konunun önemli bir hadise olması nedeniyle kira gelirlerinin bildirim veya beyanı açısından bazı özellikli durumlar bulunmaktadır. Buna göre:

1) Kira gelirleri ile ilgili beyannamelerin 3568 sayılı yasaya göre unvan almış meslek mensupları tarafından elektronik ortamda yollanılması  mümkündür. Veya  söz konusu  beyannamelerin  kağıt ortamda düzenlenip, elden vergi dairesine  verilebileceği gibi  posta kanalıyla taahhütlü olarak yollanması  mümkündür.   Vergi  ödemelerinin birinci taksiti 31 Mart olup, diğer ikinci taksidi ise, 31 Temmuz 2016 tarihine kadar ödenebilir.

2) Tahsil edilmemiş kira gelirinin beyanı yapılmaz. Gerek iş yerleri olsun ve gerekse konut olarak kiraya verilen binalarda nakden veya hesaben tahsil edilmemiş olan kira gelirleri beyan edilmez. İstisna sınırlarının altında kalan kira gelirleri için beyanname verilmez. Bu sınır 2015 yılı için konutlarda 3.600,00  TL’dir; İşyerleri için ise vergi kesintisi yapılandan brüt tutarı 2015 yılı için 29.000,00 TL’dir.

3) Banka kredi faizi ödemesinin avantajı: Kiraya verilen meskenin veya işyerinin banka kredisi kullanılarak satın alınması halinde; “ Ödenen faizler kira gelirlerinden düşülür”. Burada dikkat edilecek nokta bankaya yapılan taksit ödemeleri değil, 2015 yılı içerisinde ödenen faizler indirilir.

4) Evini kiraya veren, kendisi de kiracı durumun da olan kimse sahibi bulunduğu konuttan elde ettiği kira gelirinden, ödediği kira giderini düşebilir. Bu gibi durumlarda gerçek gider metodu benimsenerek, avantajlı hale geçilebilir. Sonuçta, giderler, gelirden yüksek ise ödenecek vergi doğmaz.

5) Kira tahsil eden eş, kirayı ödeyen erkek-koca ise; kadın aldığı kirayı beyan edecektir. Oturdukları evin kira sözleşmesi kocası adına olan durumlarda aile birliğinde ortak bir gider olması nedeni ile, kocasının ödediği kirayı, kendi kira gelirinden diğer eş indirebilir. 

6) Kiraya verilen iş yerinde ticaret yapan mükellefin basit usulde mükellef olması durumunda kira stopajı olmadığı için bu iş yerinin maliki tarafından elde edilen kira gelirinin 1.500,00 TL ‘yi geçmesi halinde beyanı yapılacaktır.

7) Aile bireylerinin tek tek elde ettikleri kira gelirleri kendi adlarına kişisel olarak beyan edilecektir. Konut kira gelirlerinde ki istisna tutarı her bir birey için ayrı ayrı olmak üzere 3.600,00 TL’dir. Öte yandan,  konutlardan elde edilen kira gelirleri  beyan edilmez veya  noksan beyan edilirse 2015 yılı için   3.600,00  TL’lik  istisnadan   faydalanmak  mümkün değildir.  Ayrıca,  elden edilen konut kira gelirlerinin istisna haddinin altında kalmasında ise, söz konusu  kazanç ve iratların toplamı GVK 103. Maddede yer alan   tarifenin 3. Diliminde  ücretler için belirlenen  tutarı yani  29.000,00 TL’yi aşmaması halinde söz konusu  konut kira gelirleri için beyanname verilmeyecektir.   Yine,  GVK’nun 103. Maddesinde yer  alan tarifenin  3. Diliminde  ücretler için  tespit  edilen tutarın ……….TL’nin üzerinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı  veya diğer kazanç ve irat elde etmesi halinde  3.600,00 TL’lik istisnadan  yararlanmak  mümkün değildir.

8) 2015 yılı işyeri kira gelirlerinde 29.000,00 TL’ ye kadar beyan, 12.560,00 TL’ ye kadar vergi yok iade var. Bu çerçevede gerçek kişilerce elde edilen gelirin işyeri kirasından ibaret olduğu durumda aşağıda yer alan tablonun tetkikinden de görüleceği üzere 29.000,00 TL’ ye kadar hiç beyanda bulunmayacak, elde edilen brüt kira tutarının 29.000 TL- 126.560 TL arasında olduğu durumda ise beyanname verilmesine karşın, ödenecek vergi doğmamaktadır.

9) İşyerinde kiracı durumda olan bir gerçek kişi basit usulde mükellef ise mülk sahibine ödediği kiralarda dolayı, mülk sahibi açısından elde edilen basit usulden dolayı kira geliri 1.500,00  TL’ yi aşmıyorsa mülk sahibi 2016 Mart ayında kira beyannamesi vermeyecektir. Basit usul mükelleften elde edilen kira geliri 1.500,00 TL’ yi aşıyorsa Mart 2016 içerisinde GMSİ Kira beyannamesi verilmelidir. Basit usul mükellef ile mülk sahibi arasında düzenlenen kira sözleşmelerinde damga vergisi istisnası söz konusudur. Ayrıca, konut olarak kullanılan meskenler de de  mülk sahibi ile kiracı arasında düzenlenen kira kontratlarını damga vergisi istisna dolayısıyla söz konusu değildir. 

10) Kira gelirlerinin GMSİ beyanı e-beyan olarak elektronik ortamda verilebileceği gibi kağıt olarak da düzenlenip vergi dairesine elden verilebilir. Okuma – yazma bilmeyenler için veya yaşlılar için Maliye Bakanlığı 60 yaş üzeri mükellefler ve engelliler için randevu sistemiyle vergi dairesi personeli tarafından beyannameleri düzenlenmektedir. Bu konuda randevu için VİMER – 444 0 189

11) Boş kalan dükkan veya konutlar için kira geliri elde edilmediği için beyanname verilmesi söz konusu değildir.  Aynı şekilde boş tutulan iş yerlerinde çöp vergisi tahakkuk ettirilmez.

12) Bir konutun mülk sahibinin annesi, babası, büyükannesi, büyükbabası veya çocuklarına, torunlarına veya kardeşlerine sadece oturmak için ayrılırsa emsal kira bedeli hesaplanarak matraha eklenmeyecektir.

13) GVK’nun 73’üncü maddesinde düzenlenen emsal kira bedeli, kiraya verilen mal ve haklardan elde edilmesi gereken asgarî kira bedelinin tespiti ve bu bedelinin mükellefler tarafından yapılacak beyanında bildirilmesi esasına dayanır. Burada amaç, gerçek kira bedelinin tespit edilememesi veya gerçek kira bedelinin bilerek az beyan edilmesi halinde vergilendirilecek geliri tespit etmektir. Buna göre bir konutun bedelsiz olarak kiraya vermesi halinde GVK’nun 73’üncü maddesine göre vergi değerinin %5’i yıllık kira geliri olarak dikkate alınacaktır.

14) İş yeri kira gelirlerinin tutarı ne olursa olsun mutlak surette banka sistemi üzerinden yada PTT kanalıyla ödenmesi zorunludur. Bu ödeme sistemine dikkat etmeyenler için özel usulsüzlük cezası tatbik edilir (bkz. VUK Mük. Md. 355) (bkz. GVK GT-422 seri nolu tebliği ile kesilecek cezanın üst sınırı 940 TL’dir) Konutlar için ise elde edilen kira tutarı 660 TL’nin üzerinde ise bu ödemelerde yine banka sistemi üzerinden yapılması zorunludur ( GVK GT-Seri No 268)

15) Kira olarak doğan alacağın başka bir kişiye temlik edilmesi veya kiraya verenin kiracısına olan bir borcu ile takas olunması halinde tahsil koşulu realize olmuş sayılır. Uygulamada : “Para faizsiz, tarla icarsız” usulü ile yapılan işlemlerde de karşılıklı menfaatler dikkate alınarak kira gelirlerinin emsal kira bedeline göre hesaplanıp beyan edilmesi zorunludur.  Burada kira alacağının temlikine karşılık olarak herhangi bir değer alınıp alınmadığı, yani temlikin ivazlı veya ivazsız olması önem arz etmez. Elde edilen gelirin tümünün bağışlanması durumunda (ivazsız olması) durumu değiştirmez. Keza, temlikin ivazlı olması halinde de alacağın tahsil edilmiş olması şart değildir.

16) Maliye Bakanlığı, son yıllarda elektrik, doğalgaz vb. sayaçları dikkate alarak sayaç sahiplerinin GMS iradının bulunup bulunmadığını araştırmaktadır. Örneğin, mükellef (A) şahsının üzerinde 5 (beş) adet elektrik sayacı var ise bunun kira gelirlerinin adetsel olarak beyanı denetlenebilmektedir. Aynı şekilde (B) şahsının üzerinde 3 (üç) adet doğalgaz abonelik sayacı mevcut ise yine bununla ilgili olarak 3 (üç) adet konuta ait GMSİ beyanının bulunup bulunmadığı kontrol edilmektedir.

17) Küçük ve kısıtlıların mükellef olması halinde bunların GMSİ beyanları veli, vasi veya kayyım tarafından imzalanarak verilir. Mal ve haklara hisseli olarak ortak olması durumunda her ortak kendi hissesine karşılık gelen GMSİ beyanını kişisel olarak verecektir (1).

18) Kira gelirlerinin beyanı açısından vergi daireleri tarafından bu beyanların denetimi banka hesapları üzerinde yapılmaktadır. Kiracılar tarafından mülk sahiplerine yollanan kira bedelleri ayrıca vergi daireleri tarafından banka hesapları üzerinden denetlenmektedir. Beyan edilen kira gelirleri ile banka yatırılan kiralar uyumlu olmasına dikkat edilmelidir.

(1)Maliye Bakanlığı tarafından bastırılmış 2015 yılı kira gelirleri için beyanname düzenleme rehberi ayrıntılı açıklamalar içermektedir. Bu rehberden edinilip, açıklanan örnekler incelenmelidir. Ayrıca bu rehber elektronik ortamda www.gib.gov.tr adresinden incelenebilir.

Mustafa Alparslan

Kaynak: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/mustafaalpaslan/0257/

Devamını Oku…

Hazır Beyan Sistemi

Geliri gerçek usulde tespit edilen vergi mükelleflerinin beyan dönemi 1

Mart 2015 tarihi itibariyle başladı. Buna göre; Mart ayı, mükelleflerin bir yıllık; ticari, zirai, ücret, serbest meslek, kira, faiz, repo vb. kazançlarının beyan edilip birinci taksitlerinin ödeneceği ay.

Gelir İdaresi Başkanlığı her yıl olduğundan farklı olarak bu yıl sadece kira geliri elde edenler için değil, bunlar haricinde menkul sermaye iradı, ücret ve diğer iratlardan oluşan kazançları olanlarında beyanname verilebileceği; “Hazır Beyan Sistemi”ni 1 Mart 2016 tarihinde hayata geçirmiştir.

Hazır Beyan Sistemi; gelirleri sadece gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), ücret, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan ya da bunların bir kaçından oluşan mükelleflere ilişkin Gelir İdaresi Başkanlığı bünyesinde bulunan ve üçüncü taraf kurumlardan elde edilen bilgiler kullanılmak suretiyle Yıllık Gelir Vergisi Beyannamelerinin Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanarak internet ortamında mükelleflerin onayına sunulduğu bir sistemdir.

Mükellefler; kimlik bilgilerini girip özel güvenlik sorularını cevaplayarak ya da önceden almış oldukları internet vergi dairesi şifrelerini kullanarak (şifre yoksa herhangi bir vergi dairesine kimlikle başvurarak ücretsiz alınabilir) sisteme giriş yapabilirler.

Kira geliri yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunmayanlar da bu sistemden yararlanabilmektedir. Bu bakımdan, vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunmadığında, internet vergi dairesinde hazırlanan kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda, şahıs adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak gerçekleştirilmektedir.

Onaylanan kira beyanına ilişkin ödemeler;

● Başkanlığın internet sitesi üzerinden anlaşmalı bankaların kredi kartları ile

● Anlaşmalı bankaların internet bankacılığını kullanarak

● Anlaşmalı bankalardan

● Tüm vergi dairelerinden yapılabilir.

Sistemi kullanma zorunluluğu bulunmamaktadır. Beyannameler vergi dairesine gidilerek elden veya internet ortamında (E-Beyanname Düzenleme Programı) da verilebilir.

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

Neden kira beyannamesi vermeliyiz?

Gayrimenkulünüze ilişkin tüm bilgiler Maliye Bakanlığı ile paylaşılmakta ve bilgisayar programları ile analiz edilmektedir.

Kira gelirinizi her yılın Mart ayında beyan etmeniz gerekir. Önceki yıllara ait beyannamelerinizi de gönüllü uyum kapsamında her zaman verebilirsiniz. Unutmadan söylemek gerekir ki kira beyannamesi vermeyen ya da eksik beyanda bulunan mükelleflerimizden ödemeleri gereken vergiler cezalı olarak tahsil edilmekte ve 3.600 TL’lik istisnadan yararlanma hakkı kaybedilmektedir.

Engin Malay

Kaynak: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/enginmalay/0148/

Devamını Oku…

Konut Kira Gelirlerinin Beyan Edilmesi Sırasında Dikkat Edilecek Hususlar

Mart ayı yaklaştıkça ev sahiplerini bir telaş sarmakta, malum mart ayı kira elde edenler için beyan verme zamanının geldiği anlamına geliyor. Son yıllarda Maliyenin ciddi anlamda bu işin peşine düşmesi ve kira geliri elde edip beyan vermeyen mükelleflerden cezalı olarak tahsilat yoluna gidilmesi, beyan veren mükellef sayısının artmasını sağladı.

Peki, konut kira geliri elde eden vatandaşlarımız nasıl beyanda bulunacak? Bu yıl istisna tutarı ne kadar olacak, kimler istisnadan yararlanabilecek? Kira gelirimizden, yaptığımız giderleri nasıl düşmemiz gerekiyor? Yazımız da bu soruların cevaplarını arayacağız.
193 sayılı GVK’ nun 70.maddesinde, “ Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

1.      Arazi, bina(döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;
2.      Voli mahalleri ve dalyanlar;
3.      Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri;
4.      Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;
5.      İmtiyaz, ihtira, İşletme hakları ile ticaret ünvanı, alameti farika gibi sair bilumum haklar;
6.      Telif hakları (Bu gibi hakların müellifleri tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.);
7.      Gemiler ve gemi payları (Motorlu olup olmamalarına ve tonilatolarına bakılmaz.)

Yukarıda yazılı mal ve haklar ticari veya zirai bir işletmenin bilançosuna dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticari ve zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.
Tüccarlara ait olsa dahi, bilançoya dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır.
Vakfın veya tesisin gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler bu kanunun tatbikinde gayrimenkul sermaye iradı addedilir.” hükmü yer almaktadır.

193 sayılı GVK’ nun 71.maddesinde, “ Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır.” hükmü yer almaktadır.

193 sayılı GVK’ nun 72.maddesinde, “ Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak naklen veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

Ayın olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.

Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkûr kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur.

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Şu kadar ki, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur.

Gayrimenkul iradı sahipleri için,
1.      Ittıla hasıl etmeleri kaydiyle, namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması;2.      Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz, ivazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz.) veya kiracısına olan borcu ile takası tahsil hükmündedir.
Yabancı para ile yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tespit edilecek kur üzerinden Türk Parasına çevrilir.” hükmü yer alır.

Yukarıda yer verilen 193 sayılı Gelir Vergisi kanunu hükümleri göz önüne alındığında; konut veya işyeri kira geliri elde eden mükelleflerin (Gayrimenkulün mülkiyetinin kendi üzerinde olma şartı aranmıyor) elde ettikleri tutarları takip eden yılın (2014 yılında elde edilmiş kira tutarı 2015 yılında beyan edilir) Mart ayının 01-25 arasında beyan etmesi gerekmektedir.

Mükellefler geçmiş yıllara ait kira bedellerini, tahsil ettikleri yılda bu yılın geliri olarak beyan etmeleri gerekir.
Örneğin; 2013, 2014 yılları kira gelirleri topluca 2015 yılında tahsil edilirse, 2015 yılının geliri olarak beyan düzenlenir.

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri ise, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilmelidir.

Örneğin; 2013, 2014, 2015 kira gelirleri topluca 2013 yılında peşin tahsil edilmişse, her yıla ait gelir ilgili yılda beyan edilir.
193 sayılı GVK’ nun 21.maddesinde, “ Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 3.600TL si gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.” hükmü yer alır.

Devletin vatandaşına tanımış olduğu bu istisna sayesinde konut kira geliri elde etmiş olsanız bile, her yıl güncellenen rakamın altında bir irat sağlamış iseniz beyan vermeniz gerekmiyor. Bu tutar 2015 yılında 3.600 TL olarak belirlenmiştir. Fakat bu istisnadan yararlanabilmeniz için bazı şartları sağlamanız gerekiyor. Öncelikle; beyanname ile beyan edeceğiniz ticari, zirai veya mesleki kazanıcınızın bulunmaması gerekiyor. Bunun yanında ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarınızın toplam tutarının 106.000 TL yi aşmaması gerekmektedir. Tabi son olarak, kira geliriniz bulunduğu halde bu tutarı beyan etmez veya eksik beyan ederseniz bu istisna kaleminden faydalanamazsınız.

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 3.600 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.

193 sayılı GVK’ nun 74.maddesinde, “ Safi iradın bulunması için, 21 inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:
1.      Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;2.      Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;3.      Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;4.      Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak indirilemeyen kısmı gider fazlalığı sayılmaz)5.      Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim ve harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;6.      Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar;7.      Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri;8.      Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;9.      Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;10.  Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Ancak indirilemeyen kısmı gider fazlalığı sayılmaz);11.  Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan, tazminatlar.
Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 25’ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.” hükmü yer alır.
Mükellefin, kira geliri elde ederken katlanmış olduğu giderleri yukarıda yer verilen maddeler çerçevesinde gider olarak göstermesi mümkündür. Maddeden de anlaşılacağı üzere mükellefe iki farklı seçenek sunulmuştur; birincisi gerçek gider usulü ikincisi götürü gider usulüdür. Götürü gider usulü mükellefe kolaylık sağlamak amaçlıdır. Götürü gider usulünü seçen mükellefin gider belgesi sunmasına gerek yoktur.

Kira geliri elde edenler ile kiracıların;

- Konutlarda her bir konut için 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edilmesi
- İşyerlerinde ise, miktar sınırlaması olmaksızın
Kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka ve benzeri kurumlar aracılıyla yapması ve bu belgelerle tevsik etmesi zorunludur.

ÖRNEK: Emekli Serkan Bey dedesinden miras kalan Antalya Konyaaltı’ndaki dairesinden 2015 yılında 40.000 TL, 2014 yılında 100.000 TL tutara satın almış olduğu Trabzon Akçaabatdaki meskeninden ise 25.000 TL kira geliri elde etmiştir. Serkan Bey’in kira geliri elde etmiş olduğu daireler için yapmış olduğu giderler aşağıdaki gibidir:

-   Her iki mesken için Emlak Vergisi 500 TL, Trabzon’da bulunan meskeni için Cam balkon yapımı 4.500 TL, Her iki mesken için Yönetim gideri 750 TL, Her iki mesken için Boya badana 1.000 TL, Kendisinin Kayseri’de ikamet ettiği meskene ödemiş olduğu 10.000 TL tutarında kira bedeli.

Serkan Bey’in kira geliri dışında hiç bir geliri bulunmamaktadır. Kira beyannamesi vermesi durumunda gerçek usulden faydalanmak istemektedir. (2015 yılı istisna tutarı 3.600 TL’dir)

ÇÖZÜM: Serkan Bey’in toplam gayrisafi hasılatı 40.000TL  + 25.000TL= 65.000TL’dir.

Elde etmiş olduğu kira tutarı istisna haddinin üzerinde bulunduğundan beyan vermek zorundadır. Ayrıca GV kanununun 21. Maddesindeki şartları sağladığı için istisna tutarı olan 3.600 TL’lik tutardan faydalanacaktır.

Söz konusu gayri safi kira gelirinden tenzil edilecek giderler aşağıda hesaplanmıştır:

Serkan Bey, söz konusu konutun iktisadi değerini artıracak surette yapmış bulunduğu 4.500 TL cam balkon masrafını onarım gideri olarak dikkate alamayacaktır. Dolayısıyla, söz konusu harcamanın gayrimenkulün maliyet bedeline dahil edilmek suretiyle amortisman yoluyla giderleştirmesi gerekmektedir. 333 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğine göre %2 oranında amortisman ayrılabilecektir. Mükellefin 2015 yılında ayırabileceği amortisman tutarı [(4.500+100.000)*%2]= 2.090 TL

Öte yandan, 1.000TL tutarındaki boya badana masrafı ve 750 TL tutarındaki yönetim masrafını Gelir Vergisi Kanunun 74/8 maddesi uyarınca, emlak vergisi için yapmış olduğu 500 TL’lik masraf ise Gelir Vergisi Kanunun 74/5 maddesi uyarınca gider olarak dikkate alınabilecektir.
Yine Serkan Bey’in Kayseri’de ikamet ettiği meskene ödemiş olduğu 10.000 TL tutarındaki kira bedeli Gelir Vergisi Kanunun 74/10 maddesi uyarınca, Trabzon’da bulunan ve 2014 yılında 100.000 TL tutar karşılığında iktisap etmiş olduğu meskenin %5 i beş yıl için Gelir Vergisi Kanunun 74/4 maddesi uyarınca gider olarak dikkate alınabilecektir. [((10.000+(100.000*%5))]=15.000TL (Ancak indirilemeyen kısmı gider fazlalığı sayılmayacaktır!)

Şu halde, Serkan Bey’in elde ettiği safi gayrimenkul sermaye iradının tespitinde dikkate alabileceği gerçek gider tutarı 19.340 TL olacaktır.

Serkan Beyin 2015 yılı beyanı:

Gayrimenkul Sermaye İradı (A)                          65.000,00 TL

Gayrimenkul Sermaye İradı İstisnası (B)              3.600,00 TL

İstisnadan sonra kalan kısım  (C=A-B)                61.400,00 TL

*Gerçek Gider (D)                                                  18.268,86 TL

Vergiye Tabi GMSİ (E=C-D)                                   43.131,14 TL

Ödenecek Vergi Tutarı                                             9.015,41 TL

*İndirilecek Gerçek Gider (D) = Toplam Gider x Vergiye tabi hasılat

                                                                                 Toplam Hasılat

(Vergiye Tabi Hasılat=Toplam Hasılat-Konut Kira Geliri İstisnası)

KAYNAKLAR
1.       193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu

2.       2014 Beyanname Düzenleme Rehberi

               

Erhan Polatdemir

Kaynak: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/erhanpolatdemir/001/

Devamını Oku…