Konutunu 5 Yıl Geçtikten Sonra Satan Kimseler İçin Vergi Meselesi

Bilindiği üzere, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mük.80.maddesinde “değer artışı kazançları” tanımlanmıştır. Anılan madde hükmüne göre;

"Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

...

6-İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70.maddenin 1.fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.

Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç,  6.000 Yeni Türk Lirası (2011 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 8.000 TL) gelir vergisinden müstesnadır." (2016 yılı için 11.000 TL’dir.)

 

Değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilen malların büyük çoğunluğunu gayrimenkuller oluşturmaktadır.

Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu’nun 705.maddesi uyarınca, tapuya tescille gerçekleşmektedir.

Kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınmaktadır.

Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihine itibar edilmektedir. Maliye Bakanlığı'nın görüşü de bu yöndedir. 

Gayrimenkullerin miras yoluyla veya bağış gibi ivazsız bir şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonradan elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmemektedir. Ancak konuya ilişkin olarak İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen 14.08.2012 tarih ve 762 sayılı özelgede, ivazsız intikal yoluyla iktisap edilen gayrimenkulün satışından elde edilen kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmesinin söz konusu olmayacağı; ancak söz konusu gayrimenkulün satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür organizasyon içinde yürütülmemekle beraber aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda ise yapılan satışların devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceği ve Gelir Vergisi Kanunu'nun 37.maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Bir kısım Maliye Bakanlığı denetim elemanlarının da iştirak ettiği bu görüşe göre, miras yoluyla veya bağış gibi ivazsız intikalle edinilen arsaların kat karşılığı devri sonucunda iktisap edinilen taşınmazların satışı, ticari kazanç kapsamında vergiye tabi tutulmalıdır. Biz bu görüşe katılmıyoruz. Zira Gelir Vergisi Kanunu ivazsız iktisap yoluyla edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasını olayın özü itibariyle gelir vergisine tabi tutmamıştır( Bkz. TÜRKMEN Nedim, Evini 5 Yıl İçinde Satan Vergi Ödeyecek, 13.03.2017, Sözcü Gazetesi). Nitekim konuya ilişkin olarak Danıştay tarafından verilen muhtelif kararlarda da bu husus vurgulanmaktadır.¹

Sonuç olarak, bize göre ivazsız olarak intikal eden (veraseten intikal eden gayrimenkuller dahil) arsa ve arazi üzerine inşa edilen taşınmazların satılmasından doğan kazançların ticari kazanç kapsamında değerlendirilmemesi gerekir (Bkz. İzmir Bölge İdare Mahkemesi, 1.Vergi Dava Dairesi Kararı, 29.05.2017 gün ve E:2017/685-K:2017/1585). Buna göre,

 

1-Veraset yoluyla iktisap edilen gayrimenkullerin şekli ve nitelikleri değiştirilmeksizin (aynen), çoklu ya da tek seferde satışı sonucu elde edilen kazancın değer artışı kazancı veya ticari kazanç olarak vergilendirilmesi mümkün değildir.

2-Veraset yoluyla edinilen gayrimenkullerin iktisap bedeli bulunmadığı için satış bedelinin tümü gelir vergisine tabi tutulursa bu durumda gelirin safiliği esas olması gerektiği için hasılatın tümü kazanç sayılarak vergiye tabi tutulması haksızlıklara neden olacaktır. Dolayısıyla, gelirin safiliği ilkesi bozulacaktır.

3-Miras yoluyla elde edilen gayrimenkullerin iktisap tarihinden sonra aynı kişiye farklı zamanlarda veya farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini takip eden tarihlerde birden çok gayrimenkul satıldığı, bu şekilde yapılan satışların gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil ettiğinden, elde edilen kazancın GVK md.37 hükmüne göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerektiği iddia edilebilir. Ancak biz görüşe katılamıyoruz. Zira, karineye göre vergi salınamaz.  Çünkü, karine kanıt değildir. Vergi hukukundaki yasallık ilkesi kanaat veya varsayıma dayanılarak vergi tarh edilmesinin önündeki en büyük engeldir. Karine, kanaat veya varsayım üzerine mükellefe mali yük yüklenemez. Re’sen takdir yetkisi ile varsayıma dayanan vergi tarhını birbirine karıştırmamak gerekir. Re’sen takdir yetkisine dayanılarak yapılan vergi tarhiyatı hukukidir, ancak; kanaat, karine veya varsayıma dayanan vergi tarhiyatı ise hukuk dışıdır. Sonuç olarak, ivazsız olarak veya veraset suretiyle intikal eden arsa ve arazi üzerine inşa edilen gayrimenkullerin satışından doğan kazançların GVK md.37 kapsamında vergilendirilmesi mümkün değildir² (bkz. Danıştay 4.Daire’nin 09.11.2010 tarih ve E.2010/1869, K.2010/5546 sayılı Kararı ve Danıştay 3.Daire’nin 31.05.2011 tarih ve E.2010/2830, K.2011/2621 sayılı Kararı).

4-İvazsız olarak elde edilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 5 yıldan fazla süreyle elde bulundurduktan sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar ise vergilendirilmeyecektir. Bu tür kazançlar için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmeyeceği gibi diğer gelirler nedeniyle beyanname verilse dahi verilecek beyannameye söz konusu yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilmemesi gerekmektedir (bkz. Gürboğa Erkan – Atabey Tuncel, Vergi Kılavuzu, Kasım 2008, İzmir, SMMM Odası Yayını, s.206-207).

Dr. Mustafa Alpaslan

Kaynak: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/mustafaalpaslan/0346/

 

^{_______________________________}

¹   SÖNMEZ Erdal – ERSAN Bülent, Sinerji Sirküler 12.12.2014 / 2014-46.

² ŞEKER Sakıp, Miras Yoluyla İktisap Edilen Taşınmazların Satış Geliri, Gelir Vergisine Tabi Tutulabilir Mi?, www.xing.com, Gruplar, Özdoğrular SMMM.

Devamını Oku…

Konut Tesliminde KDV Oranı Bilmecesi

3065 sayılı KDV Kanununun 28’inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak 30/12/2007 tarih ve 26742 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile KDV oranları, Kararnameye ekli I sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %8, bu listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için %18 olarak tespit edilmiştir.

Söz konusu Kararnamenin eki (I) sayılı listenin 11’inci sırasında ‘’Net alanı 150 m²ye kadar konut teslimleri’’ ne %1 oranında KDV uygulanacağı belirtilmiştir. Dolayısıyla 150 m²ye kadar konut teslimlerine %1 oranında, Kararnameye ekli listelerde yer almayan 150 m²’nin üzerindeki konut teslimlerine ise %18 oranında KDV uygulanması öngörülmüştür.

15 Haziran 2012’de KDV Kanununun 28’inci maddesinde yapılan değişiklikle ‘’inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için’’ de farklı oran belirlemeye yönelik verilen yetkiyi Bakanlar Kurulu 1 Ocak 2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2012/4116 sayılı Kararı ile değiştirmiştir.

Bu Kararname ile 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararın 1’inci maddesine eklenen (6) numaralı fıkra ile;

‘’(I) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 metrekareye kadar konutlardan; 10.7.2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim metrekare vergi değeri;

Beş yüz Türk Lirasına kadar olan konutların tesliminde %1 vergi oranı,

Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde %8 vergi oranı,

Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde ise %18 vergi oranı’’

uygulanması öngörülmüştür.

Ayrıca,  150 m2 nin üstü konut teslimlerinde uygulanan %18 KDV oranını %8’e indiren 2016/9153 sayılı BKK 08.09.2016 tarih ve 29825 sayılı resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Anılan Kararname ile 2007/13033 sayılı BKK’na geçici 2nci madde eklenmiş ve  31.03.2017 tarihine kadar teslim edilen konutlarda uygulanacak KDV oranı %18 den %8’e indirilmiştir.

Bu durumda gayrimenkul teslimlerinde uygulanacak KDV oranları Şöyledir;

2016/9153 sayılı BKK gereği, 08.09.2016 ila 31.03.2017 tarihleri arasında teslimi gerçekleşen net kullanım alanı 150 m2 nin üstü olan konut tesliminde %8 KDV oranı uygulanacaktır. (150 m2 nin altı konut tesliminde %1 KDV oranının uygulanacağı tabidir.)

2012/4116 sayılı BKK ile; yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden sonra alınan ve inşası tamamlanıp teslim edilen konutlardan;

Büyükşehir Belediyelerindeki lüks veya Birinci Sınıf İnşaatların Net alanı 150 m2’ye kadar olan KONUTLARIN Tesliminde; binanın üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunun 29. Maddesine istinaden Tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

500 .-TL ile 1.000.-TL (1.000.-TL hariç) arasında olan KONUTLARIN tesliminde uygulanacak KDV oranı %8’dir.

1.000.-TL ve üzerinde olan KONUTLARIN tesliminde uygulanacak KDV oranı ((08/09/2016-31/03/2017) tarihleri arasındaki teslimler için KDV oranı % 8 )  %18 dir.

Büyükşehir dışındaki illerde; inşaat sınıfı ne olursa olsun 150 m2’ye kadar olan konutlara uygulanacak KDV oranı %1 dir.

Büyükşehirlerde 150 m2’ye kadar olan konutların inşaat kalitesi Lüks veya Birinci sınıf OLMAYANLAR için uygulanacak KDV oranı %1 dir.

Yapı ruhsatı 01/01/2013 tarihinden önce alınan konutların tesliminde 150 m2’nin altındakiler için KDV oranı % 1 olarak uygulanır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KDV ORANI : 16/05/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki Kanun (Kentsel dönüşüm Kanunu) kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutların teslimlerinde KDV % 1 olacaktır.

Büyüklüğüne , inşaat kalitesi ve cinsine bakılmaksızın Tüm İşyeri teslimlerinde uygulanacak KDV Oranı %18 dir.

ÖZETLE:

1 Ocak 2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2012/4116 sayılı Kararı ile konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranı açısından, “yapı ruhsatının alınış tarihi ve inşaatın yapılacağı arsanın emlak vergi değeri” önem kazanmıştır. (%1, %8, %18)

08.09.2016 tarih ve 29825 sayılı resmi gazetede yayımlanan 2016/9153 sayılı BKK ile 150 m2 nin üstü konut teslimlerinde uygulanan %18 KDV oranını %8’e indirilmiştir. 08/09/2016-31/03/2017 tarih aralığında teslim edilecek olan Konutun, yapı ruhsatının alınış tarihi veya arsa emlak bedelinin bir önemi yoktur.

KONUT İNŞAATLARINDA NET ALAN HESAPLAMASINDA DEĞİŞİKLİKLER

150 M2 HESABINDA “NET ALAN” UYGULAMASI:

Maliye Bakanlığı’nın Net Alan Hesabına İlişkin Düzenlemesi

Maliye Bakanlığı’nın 150 m2’ lik net alan hesabı ile ilgili düzenlemesi, KDV Genel Uygulama Tebliği’nin “III.Matrah, Nispet ve Oran” başlıklı kısmının “B.Oran” bölümünün “2.İndirimli Orana Tabi Bazı Mal ve Hizmetlere İlişkin Açıklamalar” maddesinin “2.1.3.Net Alan” alt başlıklı bölümünde yer almaktadır. Söz konusu bölüm aynen aşağıdadır:

“2.1.3.Net Alan”

Net alan deyimi “konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan” olarak tanımlanan faydalı alanı ifade etmekte olup, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda indirimli oran sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanır.

Net alan hesaplanması konusunda aşağıdaki şekilde hareket edilir:

a) Balkon,kömürlük,garaj,asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak net alan hesabına dahildir.

b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’ er cm düşülmek suretiyle hesaplanır.

Ancak;

-Konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları,

-Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri,

-Bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2’si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzanması ile meydana gelen teraslar,

-Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler,

-İki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler,

-Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo,

-Kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık,

-Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar,

Faydalı alan dışındadır.

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2’yi, garajların 18 m2’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.”

Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı’nın “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde” Yer Alan Net Alan Hesabına İlişkin Düzenlemesi

Bağımsız bölüm net alanına ilişkin bir başka düzenleme Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. Maddesinde yapılan düzenleme ile hayata geçirilmiştir.

İlgili Yönetmeliğe  eklenen 41 numaralı bent hükmü gereğince  01.06.2013 tarihinden itibaren konutlarda 150 m2’lik net alan hesabı bu yeni düzenlemeye göre yapılacaktır.

Söz konusu bent hükmü aynen aşağıya alınmıştır:

“41.Bağımsız Bölüm Net Alanı : Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2,5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdiven altlarında 1,80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.”

Buna göre;

2007/13033 sayılı BKK eki (I) sayılı listenin 11.sırasında yer alan “Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri” %1 oranında KDV’ye tabidir.

Bu  Bakanlar Kurulu Kararında yer alan “net alan”ın tanımlanmasına ilişkin açıklamalar ise KDV Genel Uygulama Tebliği’nin (III/B-2.1.3.) bölümünde, yer almaktadır.

KDV Genel Uygulama Tebliği’nin (III/B-2.1.3.) bölümünde yapılan düzenlemenin iptali ve yürütmesinin durdurulması istemiyle açılan bir davada Danıştay Dördüncü Dairesinin 10/12/2014 tarihli ve Esas No:2014/4835 sayılı Kararı ile KDV Genel Uygulama Tebliğinin “III.Matrah,Nispet ve İndirim” başlıklı bölümünün “B.Oran” alt bölümünde yer verilen “2.İndirimli Orana Tabi Bazı Mal ve Hizmetlere İlişkin Açıklamalar” başlıklı düzenlemenin “2.1.3.Net Alan” kısmının yürütmesinin durdurulmasına karar verilmiştir.

Söz konusu yürütmenin durdurulması kararına Bakanlık tarafından itiraz edilmesi üzerine Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulunun 25.03.2015 tarihli ve YD İtiraz No:2015/5 sayılı Kararı ile itirazın reddine karar verilmiştir.

Bu çerçevede, Danıştay Dördüncü Dairesinin 10/12/2014 tarih ve Esas No:2014/4835 sayılı Kararı ile KDV Genel Uygulama Tebliği’nin (III/B-2.1.3.) bölümünün yürütmesi durdurulduğundan ve bu karar dava konusu işlemin yürütülebilirliğini,  askıya aldığından, KDV Genel Uygulama Tebliği’nin (III/B-2.1.3.) bölümünün tesis edildiği 1/5/2014 tarihinden sonraki teslimlerde Tebliğ hükümlerinin dikkate alınması mümkün değildir. Dolayısıyla 1/5/2014 tarihinden sonra yapılan konut teslimlerinde net alanın tespitinde Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerinin dikkate alınması gerekmektedir.

Kaynak: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/nurselaykan/001/

Devamını Oku…

Hangi Konutların Tesliminde KDV Oranı Düşmüştür?

Değerli okurlarımız bilindiği üzere, 24.12.2012 tarihli ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile (1 Ocak 2013 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanmıştır) büyükşehirlerde yapılan konutlarda KDV oranı değiştirilmişti. 08.09.2016 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2016/9153 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile konut teslimlerinde KDV oranı 01 Nisan 2017 tarihine kadar yeniden belirlendi. Bu yazımızda konut teslimlerinde KDV oranı ne idi ve son durumda ne oldu konusunu ele alacağız.

2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile, net alanı 150 m2'ye kadar olan konutlardan;

-216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde, (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanununa göre tespit edilen arsa birim m2 değeri,

-Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde oran % 8,

-Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde oran %18 olarak uygulanacaktır.

BU KARAR İLE GETİRİLEN YENİLİKLER NELER OLMUŞTU?

-Öncelikle belirtelim ki, bu karar öncesi 150 m2'nin altındaki tüm konutların teslimi %1 oranında KDV'ye tabi idi. Bu kararla birlikte, büyükşehir belediyesi sınırları içindeki teslimlerde %1 olarak uygulanan bu oran %8 ve %18'e yükseltilmişti. Büyükşehir sayılmayan yerlerde ise yine 150 m2'nin altındaki konutların teslimleri %1 KDV'ye tabi olmaya devam ediyordu. Karar sonrası sanki tüm konut teslimlerinde oran %18 oldu gibi algılandı ama gerçekte sadece büyükşehir belediyesi sınırları içinde bu oran değişmişti.

-Büyükşehir belediyesi sınırları içinde arsanın birim m2 değeri 500 ile 1000 Türk Lirası olan (1000 Türk Lirası hariç) konutlarda KDV oranı %8'e yükseltilmiş olmuştu. Konutun kendisinin kaç metrekare olduğunun önemi bulunmamakta idi. Bunun anlamı 1.000 m2'lik bir arsanın değerinin 500.000.-TL ile 999.999.-TL arasında olması demektir. 1.000 m2'lik arsanın değeri örneğin 499.999.-TL ise 150 m2'nin altında konut tesliminde oran %1 olacaktır. 500.000.-TL ile 999.999.-TL arasında ise oran %8 olacaktır.

-Büyükşehir belediyesi sınırları içinde arsanın birim m2 değeri 1000 Türk Lirası ve üzeri olan konutlarda KDV oranı konutun büyüklüğü dikkate alınmaksızın %18'e yükseltilmiş olmuştu. Bu durumda 1.000 m2'lik bir arsanın değeri 1.000.000.-TL ve üzerinde ise üzerine yapılan konutların tesliminde KDV oranı her durumda yani konutun büyüklüğüne bakılmaksızın %18'e yükseltilmişti.

-Tabi ki bu durumun istisnası da getirilmişti. İstisnadan kasıt ise, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde KDV oranlarının eskiden olduğu gibi 150 m2'nin altındaki konutların tesliminde KDV oranının %1 ve 150 m2'nin üstündeki konutların tesliminde KDV oranının %18 olarak uygulanmaya devam edilecek olması idi.

SON BKK İLE GETİRİLEN YENİLİK NE OLMUŞTUR?

2016/9153 sayılı BKK ile 24.12.2007 tarih ve 2007/13033 sayılı BKK’na Geçici 2’nci madde eklenmiştir. Buna göre, yukarıda açıkladığımız üzere teslimleri %18’e tabi olan konutların tesliminde KDV oranı 01.04.2017 tarihine kadar %18 olarak değil, %8 olarak uygulanacaktır.

Toplamak gerekirse, büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde ve diğer şehirlerde ise 150 m2 üzerinde olan konut teslimlerinde %18 olarak uygulanan KDV oranı 01.04.2017 tarihine kadar %8 olarak uygulanacaktır.

Ekrem Öncü

Kaynak: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/ekremoncu/0301/

Devamını Oku…

Konut Finansmanında Harç İstisnası

I-GİRİŞ

Günümüzde alternatif bir finansman aracı olan finansal kiralama son dönemlerde konut finansmanı amacıyla kullanımı giderek artmaktadır. Nitekim konut finansmanı 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 57. Maddesine göre;“-Konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması,
-Konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması,
-Sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması,
-Bu kredilerin yeniden finansman amacı ile kredi kullandırılması, olarak dört tür işlem sayılmış olup, konut finansmanı faaliyetleri bu işlemler ile, konut finansmanı kuruluşları aracılığı ile gerçekleştirilmektedir.” olarak tanımlanmıştır. Konut finansmanı amacıyla yapılacak finansal kiralamalarda kiralanan konutların finansal kiralama şirketine devrinde tapuda yapılacak tescil işlemleri sırasında tapu harcı binde 4,55 oranı üzerinden hesaplanmaktadır.  Bu yazımızda 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 57.maddesinde 1.bendinde tanımlanan konut finansmanı amacıyla yapılacak kiralamalarda kiralanan konutların kiracıya devrinde tapuda yapılacak tescil işlemlerinde harç aranıp aranmayacağı üzerinde durulacaktır.

II-YASAL MEVZUAT

Konut finansmanı 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 57’nci maddesinde;“(1) Konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasıdır. Konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı fonları ve ipotek finansmanı kuruluşlarının bu kredilere ve alacaklara dayalı veya bunların teminatı altındaki işlemleri de bu kapsamdadır.” olarak tanımlanmıştır.

“(2) Konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı kapsamında doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleridir.” Konut finansmanını hangi  kuruluşların yapılacağını 57’nci maddenin 2.bendinde açıklanmıştır.“(3) Konut finansmanı kuruluşları tarafından, konut edinme amacının yeterli bilgi ve belgeyle tespit edilmesi ve kullandırılan kredinin veya yapılan finansal kiralamanın ipotek veya Kurulca uygun görülen teminatlar ile güvence altına alınması zorunludur.

(4) Varlık finansmanı, konut finansmanı kapsamındakiler dâhil Kurulca uygun görülen varlıklara dayalı sermaye piyasası araçlarının ihracıdır.

(5) Kurul, konut ve varlık finansmanı kapsamında her aşamada Kurulca belirlenen nitelikleri haiz değerleme kuruluşları tarafından değerleme yapılmasını zorunlu tutabilir.

(6) Hazine Müsteşarlığı, konut ve varlık finansmanına ilişkin sigorta sözleşmeleri ile ilgili usul ve esasları; Gümrük ve Ticaret Bakanlığı ise konut finansmanı ve varlık finansmanı kapsamında tüketicilere kullandırılan kredilerin veya alacakların yeniden finansmanına ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir.”Konut finansmanı sözleşmelerinin uygulanmasında 25.05.2015 tarih ve 29369 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği” çerçevesinde yapılacaktır. 6502 sayılı Kanunu’nun 32. maddesinde konut finansmanı sözleşmesi; “konut edinmeleri amacıyla; tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasına yönelik sözleşmedir.” tanımlanmaktadır.

492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesinde ise;“Tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir." hükmü

63 üncü maddesinde de,

"Bu Kanunda sözü edilen "kayıtlı değer" veya "emlak vergisi değeri" deyimi; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29'uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder.” hükümleri yer almaktadır.
Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Yine 492 Sayılı Harçlar Kanunu’nun “Harçtan müstesna işlemler” başlıklı 59’uncu maddesinin (p) bendinde “2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinde tanımlanan konut finansmanı amacıyla yapılacak finansal kiralamalarda kiralanan konutların kiracıya devri harçtan müstesnadır.” hükme bağlanmıştır.

III- KONUT FİNANSMANINDA HARÇ İSTİSNASI

6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 57.maddesinde 1.bendinde tanımlanan konut finansmanı amacıyla yapılacak kiralamalarda kiralanan konutların kiracıya devrinde tapuda yapılacak tescil işlemlerinde Harçlar Kanunu’nun 59’ncu maddesinin (p) bendine göre; harçtan müstesna işlemler arasında yer aldığı sayılmıştır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre tapuda yapılacak konut finansmanı amacıyla yapılacak finansal kiralamalarda kiralanan konutların kiracıya devrinde tapuda devrinde harç hesaplanmaması gerekmektedir. 

V-SONUÇ

Piyasada çokça görülen banka aracılığıyla alınan gayrimenkuller için sağlanan kredi uygulamasına alternatif bir finansman yöntemi olarak yer alacağı görülmektedir. Konut finansmanı yönteminde kiralamaya konu gayrimenkulün finansal kiralama şirketine devrinde harç ödendiği, finansal kiralama sonunda ise kiracıya devrinde Harçlar Kanunu’nun 59’uncu maddesinin (p) bendine göre harçtan istisna tutulduğu hükmü yer almaktadır. Burada mükerrer vergilemenin önüne geçilmiş ve bu finansman yöntemini teşvik eden bir uygulama olmaktadır.

---

[1] Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı 24.12.2015 tarih ve 75467089-622.01/E.1697430  sayılı yazısı

[2] 6362 Sayılı Sermaye Piyasası Kanunu

[3] 492 Sayılı Harçlar Kanunu

[4] 6502 Tüketici Koruması Hakkında Kanun

Zafer Anadolu

Kaynak: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/zaferanadolu/008/

Devamını Oku…

Emekliye Vergi Yok

200 metrekareyi geçmeyen tek evi olan emekliler, dullar, yetimler, ev hanımları, işsizler ve gaziler dikkat! Emlak vergisinden muafsınız. Eğer ödemişseniz, son 5 yıllık dönemi geri alabilirsiniz...

Emlak vergisinde başta emekliler olmak üzere pek çok kesime muafiyet tanınıyor. Ancak pek çok kişi haklarını tam bilmediği için ödemeye devam ediyor. Yeminli Mali Müşavir Ahmet Gündüz; emekliler, dullar, yetimler, ev hanımları, işsizler ve gazilerin eğer tek evleri varsa ve büyüklüğü 200 metrekareyi geçmiyorsa emlak vergisi ödemeyebileceğini belirterek, "Bu hak bilinmeyip ödenmişse de, son 5 yıllık dönemde yatırılan paralar geri alınabiliyor" dedi.

MUAF TUTULUYORLAR

2015 yılı emlak vergisi ikinci taksit ödemeleri Kasım ayı sonunda bitiyor. Ahmet Gündüz, mükelleflerin, gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyeye ödeme yapabildiğini, ödenmeyen vergiler için ise her ay yüzde 1.4 gecikme cezası verildiğini kaydetti. Birçok vatandaşın devletin kendilerine sunduğu olanaktan haberdar olmadığını anlatan Gündüz, "Emlak Vergisi Kanunu'na göre, tek bir evi olup, geliri olmayan kişiler, belirli şartları taşıyorlar ise emlak vergisinden muaftır" diye konuştu. Gündüz, gelirini sadece kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından alanların da kanun gereği vergiden muaf olduğunu ifade etti.

GAYRİMENKUL SATILMIŞSA...

Bunun dışında geliri olup da 2014 yılı itibariyle bu geliri 26 bin TL'yi aşmayanlar, kışlık evin yanında yazlık eve sahip olmayanlar, bir başka meskende hisse sahibi olmayanların da vergiden muaf olduğunu hatırlatan Gündüz, gayrimenkulün satıldığı yıla ait verginin satana, takip eden yılların vergisinin ise alana ait olduğunu, lakin satış işleminin yılın sonuna kadar belediyeye kaydettirilmesi gerektiğini belirtti.

DİLEKÇE ŞART

Ahmet Gündüz, vatandaşın olanaklardan habersiz olması, bazı belediyelerin bu konuda vatandaşı uyarmaması ya da vatandaşın dilekçe vermemesi sebebiyle hak mağduriyetleri yaşandığını söyleyerek, şöyle devam etti: "Ev hanımları, engelliler, gaziler, işsizler, dullar, yetimler ve emekliler emlak vergisinden muaf olabilir. Ancak bu kişiler meskenin bağlı bulunduğu belediyeye dilekçe müracaat etmelidir. Aksi halde bu olanaktan faydalanmak mümkün değildir."

NASIL GERİ ALINIR?

Ahmet Gündüz, emlak vergisinden muaf olan mükelleflerin, geçmişte fazladan ödedikleri emlak vergilerini de geri isteyebileceklerini vurguladı. Gündüz, şöyle konuştu: "Bu durumda olan emlak sahipleri, ilgili belediyeye muaf olduklarını yazılı bir dilekçe ile bildirmelidir. İade talepleri geriye dönük 5 yıl süre için yapılabilecektir. 2011 yılından bugüne kadar fazla ödenen vergiler iade edilir."

Kaynak: http://www.takvim.com.tr/ekonomi/2015/10/27/emekliye-vergi-yok

Devamını Oku…