Konutunu 5 Yıl Geçtikten Sonra Satan Kimseler İçin Vergi Meselesi

Bilindiği üzere, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mük.80.maddesinde “değer artışı kazançları” tanımlanmıştır. Anılan madde hükmüne göre;

"Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

...

6-İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70.maddenin 1.fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.

Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç,  6.000 Yeni Türk Lirası (2011 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 8.000 TL) gelir vergisinden müstesnadır." (2016 yılı için 11.000 TL’dir.)

 

Değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilen malların büyük çoğunluğunu gayrimenkuller oluşturmaktadır.

Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu’nun 705.maddesi uyarınca, tapuya tescille gerçekleşmektedir.

Kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınmaktadır.

Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihine itibar edilmektedir. Maliye Bakanlığı'nın görüşü de bu yöndedir. 

Gayrimenkullerin miras yoluyla veya bağış gibi ivazsız bir şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonradan elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmemektedir. Ancak konuya ilişkin olarak İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen 14.08.2012 tarih ve 762 sayılı özelgede, ivazsız intikal yoluyla iktisap edilen gayrimenkulün satışından elde edilen kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmesinin söz konusu olmayacağı; ancak söz konusu gayrimenkulün satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür organizasyon içinde yürütülmemekle beraber aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda ise yapılan satışların devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceği ve Gelir Vergisi Kanunu'nun 37.maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Bir kısım Maliye Bakanlığı denetim elemanlarının da iştirak ettiği bu görüşe göre, miras yoluyla veya bağış gibi ivazsız intikalle edinilen arsaların kat karşılığı devri sonucunda iktisap edinilen taşınmazların satışı, ticari kazanç kapsamında vergiye tabi tutulmalıdır. Biz bu görüşe katılmıyoruz. Zira Gelir Vergisi Kanunu ivazsız iktisap yoluyla edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasını olayın özü itibariyle gelir vergisine tabi tutmamıştır( Bkz. TÜRKMEN Nedim, Evini 5 Yıl İçinde Satan Vergi Ödeyecek, 13.03.2017, Sözcü Gazetesi). Nitekim konuya ilişkin olarak Danıştay tarafından verilen muhtelif kararlarda da bu husus vurgulanmaktadır.¹

Sonuç olarak, bize göre ivazsız olarak intikal eden (veraseten intikal eden gayrimenkuller dahil) arsa ve arazi üzerine inşa edilen taşınmazların satılmasından doğan kazançların ticari kazanç kapsamında değerlendirilmemesi gerekir (Bkz. İzmir Bölge İdare Mahkemesi, 1.Vergi Dava Dairesi Kararı, 29.05.2017 gün ve E:2017/685-K:2017/1585). Buna göre,

 

1-Veraset yoluyla iktisap edilen gayrimenkullerin şekli ve nitelikleri değiştirilmeksizin (aynen), çoklu ya da tek seferde satışı sonucu elde edilen kazancın değer artışı kazancı veya ticari kazanç olarak vergilendirilmesi mümkün değildir.

2-Veraset yoluyla edinilen gayrimenkullerin iktisap bedeli bulunmadığı için satış bedelinin tümü gelir vergisine tabi tutulursa bu durumda gelirin safiliği esas olması gerektiği için hasılatın tümü kazanç sayılarak vergiye tabi tutulması haksızlıklara neden olacaktır. Dolayısıyla, gelirin safiliği ilkesi bozulacaktır.

3-Miras yoluyla elde edilen gayrimenkullerin iktisap tarihinden sonra aynı kişiye farklı zamanlarda veya farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini takip eden tarihlerde birden çok gayrimenkul satıldığı, bu şekilde yapılan satışların gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil ettiğinden, elde edilen kazancın GVK md.37 hükmüne göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerektiği iddia edilebilir. Ancak biz görüşe katılamıyoruz. Zira, karineye göre vergi salınamaz.  Çünkü, karine kanıt değildir. Vergi hukukundaki yasallık ilkesi kanaat veya varsayıma dayanılarak vergi tarh edilmesinin önündeki en büyük engeldir. Karine, kanaat veya varsayım üzerine mükellefe mali yük yüklenemez. Re’sen takdir yetkisi ile varsayıma dayanan vergi tarhını birbirine karıştırmamak gerekir. Re’sen takdir yetkisine dayanılarak yapılan vergi tarhiyatı hukukidir, ancak; kanaat, karine veya varsayıma dayanan vergi tarhiyatı ise hukuk dışıdır. Sonuç olarak, ivazsız olarak veya veraset suretiyle intikal eden arsa ve arazi üzerine inşa edilen gayrimenkullerin satışından doğan kazançların GVK md.37 kapsamında vergilendirilmesi mümkün değildir² (bkz. Danıştay 4.Daire’nin 09.11.2010 tarih ve E.2010/1869, K.2010/5546 sayılı Kararı ve Danıştay 3.Daire’nin 31.05.2011 tarih ve E.2010/2830, K.2011/2621 sayılı Kararı).

4-İvazsız olarak elde edilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 5 yıldan fazla süreyle elde bulundurduktan sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar ise vergilendirilmeyecektir. Bu tür kazançlar için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmeyeceği gibi diğer gelirler nedeniyle beyanname verilse dahi verilecek beyannameye söz konusu yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilmemesi gerekmektedir (bkz. Gürboğa Erkan – Atabey Tuncel, Vergi Kılavuzu, Kasım 2008, İzmir, SMMM Odası Yayını, s.206-207).

Dr. Mustafa Alpaslan

Kaynak: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/mustafaalpaslan/0346/

 

^{_______________________________}

¹   SÖNMEZ Erdal – ERSAN Bülent, Sinerji Sirküler 12.12.2014 / 2014-46.

² ŞEKER Sakıp, Miras Yoluyla İktisap Edilen Taşınmazların Satış Geliri, Gelir Vergisine Tabi Tutulabilir Mi?, www.xing.com, Gruplar, Özdoğrular SMMM.

Devamını Oku…

Gayrimenkul Alım - Satımında Tapu Harcı Yükümlülüğü

Gayrimenkul sahibi vatandaşların uygulamada en fazla karşılaştıkları mali yükümlülüklerden biri de gayrimenkul alım-satımında ödenen tapu harcı yükümlülüğüdür. Bilindiği gibi gayrimenkul alım-satımı ile ilgili tapu işlemleri harca tabidir. 492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca, gayrimenkul satış işleminde tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı ‰ 20 (binde yirmi) oranında tahsil edilir. ;

Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, gayrimenkulün gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanır. Gayrimenkulün gerçek alım-satım bedelinin belediyelerce tespit olunan emlak vergisi değerinden az olması halinde harç, emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Tapu harcı, tapu işlemi sırasında taraflarca beyan edilen değer üzerinden hesaplanarak peşin olarak tahsil edilir.

Tapuda işlem yapıldıktan sonra, mükellefler tarafından gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedel beyan edildiğinin idarece tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç % 25 (yüzde yirmi beş) oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil edilecektir.

Örnek: Bayan (Neslihan), 20.10.2013 tarihinde 200.000 TL ödeyerek Bay (Okan)’ dan bir gayrimenkul satın almıştır. Söz konusu gayrimenkulün emlak vergisi değeri 100.000 TL’dir. Taraflar, tapuda alım satım bedelini 150.000 TL olarak beyan ederek, bu tutar üzerinden tapu harcı ödemişlerdir. Tarafların tapuda ödedikleri harç miktarı, beyan edilen 150.000 TL üzerinden hesaplanmış, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı (150.000 x ‰ 20) = 3.000 TL olmak üzere toplam 6.000 TL tapu harcı ödenmiştir. Alım-satım işlemi için beyan edilmiş olan 150.000 TL, emlak vergisi değerinin üzerinde olmakla birlikte, gerçek alım-satım bedeli olmadığından, gerçek alım-satım bedeli idarece tespit edilerek aradaki fark matrah (200.000 TL-150.000 TL = 50.000 TL) üzerinden alıcı ve satıcı adına cezalı harç tarhiyatı yapılacaktır.

Buna göre, gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı ödemediği tespit edilen alıcı ve satıcı adına ayrı ayrı olmak üzere fark matrah üzerinden (50.000 TL x ‰ 20) = 1.000 TL tapu harcı ve (1.000 TL x %25) = 250 TL vergi ziyaı cezası tarh edilecek ve ayrıca hesaplanacak gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

Bu nedenle, gayrimenkul devir ve iktisap eden kişilerin cezalı vergi tarhiyatlarıyla karşılaşmamaları için gayrimenkul alım-satım bedeli olarak işlemi gerçekleştirdikleri gerçek değeri beyan etmeleri yararlarına olacaktır.

NOT: (Bu yazıda yapılan açıklamalar, tamamıyla yazarına ait olup, hiçbir şekilde yazarın çalıştığı kurumunu bağlamaz, kurumunun görüşü olarak kullanılamaz ve değerlendirilemez.);

KAYNAKLAR

(1)   492 Sayılı Harçlar Kanunu (17.07.1964 tarih ve 11756 sayılı resmi gazete)

(2)   1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu (11.08.1970 tarih ve 13576 sayılı resmi gazete)

(3)   İmdat TÜRKAY; “Gayrimenkul Alım-Satımının Vergisel Boyutları”, Ağustos 2015, Vergi Dünyası Dergisi.

Okan Atak

Kaynak: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/okanatak/001/

Devamını Oku…

Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası (KVK 5/1-E)

I-GİRİŞ

Şirket açısında sermaye kavramı büyük öneme sahiptir. Kurumların mali yapılarının güçlendirilmesinin teşvik edilmesi amacıyla 5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunun 5. Maddesinde istisna hükümlerine yer verilmiştir. Yazımızda bu hükümlerden “Taşınmaz” satışından doğran satış kazanç istisnasında yer alan başlıca noktalara değinilmiştir.

II-YASAL MEVZUATTA YER ALAN İSTİSNA HÜKÜMLERİ

KVK 5/1-e maddesine göre;

Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75'lik kısmı  kurumlar vergisinden müstesnadır.

1 Seri No’lu KVKGT’de ise “Taşınmaz” kavramını Türk Medeni Kanunun 704. Maddesine atıfta bulunarak istisnaya konu taşınmazları; 

     -Arazi,
     -Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
     -Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

olarak sıralamıştır.

İstisna;

-Satışın yapıldığı dönemde kullanılır.

-İstisnadan yararlanılan kısım satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilmesi durumunda istisna nedeniyle tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

*16.10.2011 tarihinde satışı yapılan taşınmaza ait satış kazancının %75’i fon hesabında tutulması durumunda 31.12.2016 tarihinden önce fon hesabından çekilmemesi gerekmektedir. Bu tarihten önce fon hesabından sermayeye ilave hariç çekilmesi durumunda ve firmanın tasfiyeye girmesi durumunda istisna nedeniyle tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı zamanda 31.12.2016 tarihinden sonrada işletmeden çekilmesi kar dağıtımı sayılacaktır.

-Satış bedeli satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci yılın sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Aksi takdirde istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

-Taşınmaz iki tam yıl aktif de bulunmalıdır. 

*25.02.2014 yılında aktifleştirilen taşınmaz 24.02.2016 yılında satışı yapılırsa 2 tam yıl (730 gün) dolmadığından istisnadan yararlanamayacaktır.

-Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek; taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı ise istisnaya konu edilmeyecektir.

Burada dikkat edilmesi gereken fiilen yapılmasa da ana sözleşmede taşınmaz ticareti alım satımı kiralanması yazması durumunda istisna hükümlerinden yararlanılabilir mi ? 

05.09.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.38.15.01-KV-20-185-102  sayılı özelge; 

“Bu açıklamalar çerçevesinde, şirketiniz her ne kadar taşınmaz ticaretini fiilen yapmasa da, şirketin ana sözleşmesinde iştigal konuları arasında taşınmaz ticareti bulunması dolayısıyla, bilançoda duran varlıklar arasında kayıtlı olan ve 13.09.2004 tarihinde tescil edilen taşınmazın satışından elde edilen kazancın 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde yer alan istisnadan faydalanması mümkün bulunmamaktadır.”

25.02.2015 tarih ve 39044742-KDV.17.4-329 sayılı özelge;

“Bu hüküm ve açıklamalara göre, şirketinizin esas faaliyet konusu her ne kadar taşınmaz ticaretinden ziyade başka şirketlere iştirak etmek olsa da, şirketinizin çok sayıda gayrimenkul alım ve satımı faaliyetiyle uğraşması nedeniyle taşınmaz satışından doğan kazancınız için Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-(e) bendindeki istisnadan yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.” 

Tebliğde istisna uygulaması için taşınmazın tapuya tescil edilmiş olmasının gerektiği, tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca istisna uygulanmayacağı açıklanmıştır. Ancak tapuya tescil işlemlerinin gecikmeler olması sebebiyle istisna şartlarından olan iki tam yıl süresinin hesaplamasında söz konusu taşınmazın fiilen kullanıldığının yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir.

09.01.2014 tarih ve 39044742-KDV.17.4-44 sayılı özelge;

“Bu hüküm ve açıklamalara göre, 2007 yılında satın alınan arsa üzerine inşa edilerek 2011 takvim yılında tamamlanan binanın satılması halinde satıştan elde edilecek kazancın %75'nin kurumlar vergisinden istisna olabilmesi için, satışı yapılan binanın kurum adına tapuya tescil edilmiş olması ve en az iki yıl şirket aktifine kayıtlı olması gerekmekte olup aktife kayıtlı bulundurma süresinin başlangıç tarihi olarak; binanın kurum adına tapuya tescil tarihinin değil inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarihin esas alınması gerekmektedir.”

07.08.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.17.01-130[2011-1-17-51]-817 sayılı özelge;  

“Bu hüküm ve açıklamalara göre, arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen yeni binanın, en az iki tam yıl süreyle aktifinizde bulunduktan sonra satılması halinde maddede belirtilen şartlarla söz konusu istisnadan faydalanılabilecektir. Ancak, inşa edilen binanın cins tashihinin çeşitli nedenlerle şirketiniz adına tapuya tescilinin geç yapılmış olması durumunda ise yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilmek şartıyla, satılan binanın iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih esas alınabilecektir.

Öte yandan, yeni inşa edilen binanın aktifte iki yıl bulunma süresinin tespitinde, arsa üzerinde daha önce bulunan ve yeni bina inşaatı için yıktırılan kargir apartmanın aktifinizde bulunduğu sürenin dikkate alınamayacağı ise tabiidir.”

28.03.2014 tarih ve 13334133-KVK-02-6 sayılı özelge de sehven şirket aktifine kaydedilmeyen gayrimenkulun satışından elde edilen bedelin istisna hükümlerinden yararlanılamayacağı belirtilmiştir.  

“Fiilen kullanılmakta olunsa bile aktife alınmamış gayrimenkullerin satışından doğan kazancın, kurumlar vergisinden müstesna tutulması mümkün değildir. Aktife alınma koşulu anılan Kanun maddesinin uygulamasında şekli bir şart olmayıp, asli bir şart olarak aranılmaktadır.”

Söz konusu istisnadan yararlanılması durumunda taşınmazların satışı ile ilgili ödenen komisyon, tapu harcı v.b. gibi giderlerin istisnaya isabet eden tutarın yani yapılan masrafların %75’inin mali karın tespitinde Kanunen Kabul Edilmeyen Gider olarak beyan edilmesi gerektiği unutulmamalıdır.  Bu hüküm Kurumlar Vergisi Kanunun 5/3 maddesinde açıklanmıştır. Buna göre; 

“İştirak hisseleri alımıyla ilgili finansman giderleri hariç olmak üzere, kurumların kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlarına ilişkin giderlerinin veya istisna kapsamındaki faaliyetlerinden doğan zararlarının, istisna dışı kurum kazancından indirilmesi kabul edilmez.”

Örnek 1

Hizmet sektöründe faaliyet gösteren ABC A.Ş. 16.10.2012 yılında 1.000.000,00 TL maliyet bedeli ile aktifine almış olduğu bir binayı 31.12.2015 tarihinde 2.500.000,00 TL’ye satmıştır. Söz konusu bina için ayrılan birikmiş amortisman tutarı 80.000,00 TL olup, satış ile ilgili 125.000,00 TL tapu harcı, komisyon v.b. masraf yapılmıştır. Bu durumda;

Aktif Değer	1.000.000,00
Birikmiş Amortisman	80.000,00
Net Aktif Değer	920.000,00
Satış Fiyatı	2.500.000,00
Kar	1.580.000,00
İstisna Kazancı (%75)	1.185.000,00
Beyan Edilecek Kazanç (%25)	395.000,00

Yapılan Masraf	125.000,00
İstisna Nedeniyle KKEG Olarak Beyan Edilecek Tutar	93.750,00
Mali Karın Tespitinde Gider Olarak Dikkate Alınacak Tutar	31.250,00

Örnek 2

Tekstil sektöründe faaliyet gösteren Z A.Ş. 2010 yılında 400.000,00 TL maliyet bedeli ile aktifine almış olduğu bir taşınmazı 2013 yılında 800.000,00 TL’ye satmış olup, bu satıştan elde edilen kar tutarı olan 400.000,00 TL’nin 300.000,00 TL’si için istisna hükümlerinden yararlanılmıştır. Satış tutarının 600.000,00 TL’si 31.12.2015 tarihine kadar geri kalan 200.000,00 TL ise 2016 yılında tahsil edilmiştir. Bu durumda 2016 yılında tahsil edilen 200.000,00 TL’ye isabet eden tutar için istisnadan yaralanılması mümkün değildir.

(200.000 x %50) x %75 = 75.000,00 TL kazanç kısmı için istisnadan yararlanılması mümkün değildir. Dolayısıyla 75.000,00 TL için 2013 yılında tahakkuk ettirilmeyen kurumlar vergisi (geçici vergi dahil) vergi ziyaına uğramış olacağından vergi aslı, vergi ziyaı cezacı ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

III-SONUÇ

Şirketlerin mali yapıların güçlendirmesine teşvik etmek amacıyla yapılan istisna uygulamasından yararlanmak için kısaca aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir.

-Taşınmazın aktifte 2 tam yıl (730 gün) bulunması.
-Taşınmaz ticareti ile uğraşılmaması. ( Bu işlerle uğraşanların faaliyetlerini sürdürmek için tahsis edilen taşınmazlar hariç)
-Satış tutarının satış yapılan yılı izleyen 2 yıl içinde tahsil edilmesi.
-Kazanca ilişkin istisna tutarının sermayeye ilave hariç işletmeden çekilmemesi.

Mustafa Akarslan

Kaynak: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/mustafaakarslan/002/

Devamını Oku…

Şirketlerin Gayrimenkul Satışlarında İstisna Uygulaması

KVK’ nın 5/1-A mad. Hükmüne göre; Kurumların iştirak kazançları istisnası düzenlenmiş bulunmaktadır. Madde hükmüne 3 bent halinde istisnanın koşulları sıralanmıştır. Konuyla ilgili ayrıntılı açıklamalar ise KVK 1 seri nolu Genel Tebliğ de ayrıntılı izahatlere yer verilmiştir. Bu çalışmada kurumların taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan hakları satış kazancı istisnası konularına yer verilecektir. 

1-     İstisnaya konu taşınmazlar ve iştirak hisselerinin en az 2 tam yıl şirket bilançosunun aktifinde 2 yıl ( 730 gün ) kalması ve kurucu senetlerine, intifa senetlerine ve rüçhan haklarına asgari 2 tam yıl süre ile sahip olması zorunludur.

2-     İnşa halindeki binalarda 2 yıllık sürenin tespiti: arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın kurum adına tapuya tescil edilerek satılması durumunda, satılan binanın aktifte 2 yıl bulundurma koşulu süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih baz alınır.  

3-     Gayrimenkul satışı dolayısıyla elde edilen hasılat  bir bankada muhafaza edilmelidir. 

4-     Fon hesabında tutulan kazançların işletmeden çekilmemesi zorunludur. Satışın yapıldığı yılı izleyen 5. Yılın sonuna kadar şirket bilançosunun pasifinde özel bir fon hesabında tutulması gerekli kazançların, 5 yıl içinde fon hesabından başka bir hesaba çekilmemesi, nakledilmemesi ( sermaye ilave hariç ), dar mükellef kurumlar tarafından yurtdışına transfer edilmemesi veya bu süre içinde işletmenin tasfiyesi halinde, bu işlemlere tabi tutulan kazanç kısmı için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler 213 sayılı VUK hükümlerine göre vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte alınacaktır. 

5-     Gayrimenkul satış kazancı şirket ortaklarının  parası değildir.  Dolayısıyla  şirket ortakları bu   paraya el sürmemesi gerekir.  

6-     Alış-satış sonucu  oluşan   karın  miktarı ……. TL’yi geçmesi halinde  bu durum  bir YMM raporuna bağlanması zorunludur.   (Bu tutar 2015 yılı  için 233.000 TL’dir. 2014 yılı  ,için ise 212.000 TL’dir) 3568 sayılı yasaya göre bu konuda düzenlenen raporlar nedeni ile şirket ile birlikte müşterek ve müteselsil sorumlulukları bulunmaktadır. Yapılan işlemlerin hukuka aykırı olması nedeni ile muhtemel tarhiyatlardan Yeminli Mali Müşavir ile birlikte ilgili şirket sorumlu olacaktır.  YMM raporu, kurumlar vergisi beyanname ekinde vergi dairesine Nisan 2016 veya Haziran 2016 ya kadar ibraz edilmelidir. 

7-     Şirketin amaç ve konularında inşaat ibaresi bulunsa da gayrimenkul satışları nedeniyle  istisnadan  faydalanması  gerekir.  (KVK md. 5/1-e) (KDVK md.17/4-r) 

8-     Kurumlar vergisi  istisnasından  faydalanılması  KDV’den  faydalanılmasını  mutlak kılmaz.  Koşulların  uygun olması halinde herhangi birinden  faydalanılabilir. 

9-      Gayrimenkul satış istisnası dolayısıyla   harç istisnası  söz konusu  değildir.  

10-Satış hasılatı ve karı  muhasebe kurallarına göre  o yıl içerisinde kayıtlara alınmalıdır.  %75 istisna meselesi   satışın  yapıldığı  yıl muhasebe kayıtlarında gösterilir.  Geçici vergi  beyannamesinde müsait ise geçici vergiden indirilir.  Ve ayrıca, müteakip yıl  kurumlar vergisi  beyannamesi  üzerinde de ilgili  satırlarda %75’lik  kısım düşülecektir.   Bu konuda düzenlenecek  YMM raporu  30 Hazirana kadar verilebilir.   Neticede bu  alım-satımdan dolayı  oluşan karın   %25’i vergiye tabi olacaktır.

Mustafa Alpaslan

Kaynak: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/mustafaalpaslan/0254/

Devamını Oku…